До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Оформить регистрацию сделки необходимо правильно — в Росреестре. Это гарантирует юридическую защиту договора и права сторон.
В этой статье рассмотрим подробно, зачем нужно регистрировать ипотеку, как это сделать и какие ошибки встречаются чаще всего. А также какую роль регистрация играет при банкротстве с ипотекой.
Зачем регистрировать договор ипотеки в Росреестре
При оформлении покупки жилья с ипотекой важно правильно зарегистрировать залог — саму квартиру. Эти требования фиксируются в законах № 102 и № 218. Вот зачем нужно регистрировать ипотеку в Росреестре:
- Законная защита сделки. Право собственности не получится оспорить просто так. Споры придется решать через суд.
- Ограничение действий с жильем. До полного погашения ипотеки заемщику нельзя проводить сделки с жильем без разрешения залогодержателя — банка.
- Гарантии для банка. Регистрация залога дает банку уверенность, что даже если заемщик не сможет платить, то получится вернуть деньги через продажу жилья.
Оформление залога может проходить по договору или по закону. В первом случае речь идет про кредит под залог недвижимости. Во втором — про ипотеку. От вида оформления зависит, нужно ли платить госпошлину и кто занимается регистрацией.
Как зарегистрировать ипотеку в Росреестре
Процесс регистрации ипотеки в Росреестре проходит в несколько этапов. Сначала нужно собрать документы, оплатить пошлину (при необходимости) и подать все бумаги в соответствующую инстанцию. Рассмотрим порядок действий подробнее.
Собрать документы
Прежде чем подавать заявку на регистрацию, необходимо подготовить пакет документов. Отсутствие необходимых бумаг приведет к отказу. Вот список основных документов для регистрации ипотеки в Росреестре:
- паспорта всех сторон, участвующих в сделке;
- договор о кредите или займе денежных средств;
- заключение о стоимости объекта недвижимости;
- подтверждение оплаты государственной пошлины (при необходимости);
- закладная (если это предусмотрено банковским учреждением).
Если регистрация залога проходит на основании договорных отношений, потребуется также документация, подтверждающая право владения недвижимостью. Например, свидетельство о собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для юридических лиц перечень документов расширен. Им дополнительно требуются устав, учредительный договор и свидетельство о регистрации юридического лица.
Важно, чтобы все документы были в безупречном состоянии, без каких-либо помарок или исправлений, с четкими оттисками печатей. В случае повреждения какого-либо документа рекомендуется запросить его замену. Несоблюдение этого требования может стать причиной отказа в регистрации.
5 лучших компаний рейтинга
Оплатить госпошлину
Для регистрации ипотечного договора в Росреестре требуется уплата государственной пошлины, если закладная оформляется на основании договора. Если же ипотека возникает в силу закона (при первичной покупке жилья), платить не требуется.
В 2025 году размер госпошлины за регистрацию ипотеки в Росреестре для физических лиц составляет 1 тысячу рублей, в то время как юридические лица обязаны уплатить 4 тысячи рублей. Если стороны договора физлица и юрлица, каждая платит по 1 тысяче рублей.
Существуют категории граждан, освобожденные от уплаты данного сбора:
- Граждане с низким уровнем дохода.
- Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны.
- Лица, пострадавшие от чрезвычайных ситуаций.
- Участники программы реновации в Москве.
Пошлину можно уплатить в отделении банка, через терминал, в МФЦ или онлайн. Например, через сайт Госуслуг, мобильное приложение. Если платить онлайн, то можно получить скидку 30%.
Обязательно сохраните подтверждение оплаты, так как оно потребуется при подаче заявления. Важно оплатить пошлину заблаговременно, чтобы средства поступили до начала процесса оформления.
Обратиться в Росреестр
Есть два способа подать заявление на регистрацию ипотеки в Росреестре:
| Через МФЦ | Напрямую в Росреестр |
|---|---|
|
|
Онлайн-регистрация ипотеки в Росреестре позволяет существенно сэкономить время, исключая необходимость посещения офиса и ожидания в очереди. Однако для этого требуется наличие усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
Отправка документов почтой также допустима, но заявление в таком случае должно быть предварительно заверено нотариально. Этот способ применяется нечасто из-за его более сложной процедуры.
В Москве и Московской области регистрация ипотечной квартиры в Росреестре проводится исключительно через МФЦ. За исключением некоторых особых ситуаций.
Получить выписку
По завершении процесса регистрации заявителю передадут выписку из ЕГРН. Этот документ — ключевое подтверждение факта залогового обременения на жилье. В данной выписке содержится информация:
- о собственнике объекта недвижимости;
- о наличии обременения;
- об организации, в чью пользу оформлен залог;
- о сроке действия установленного ограничения.
Существует несколько вариантов получения выписки. Можно сделать это в МФЦ, где подавалась изначальная заявка. Также выписку можно запросить через Госуслуги или на сайте Росреестра.
Следует учитывать, что получение данного документа платное. Для физических лиц стоимость составляет 350 рублей, для юридических — 700 рублей. Оплатить получение можно через банковское учреждение или онлайн.
Сколько времени занимает регистрация ипотеки
Продолжительность оформления ипотечного договора в Росреестре определяется категорией недвижимого имущества и методом передачи документации. В 2025 году установлены следующие временные рамки:
- Для жилых объектов недвижимости — пять рабочих суток.
- Для объектов иного назначения — семь рабочих суток.
- При наличии нотариального заверения — три рабочих дня.
- В случае электронной подачи с нотариальным заверением — один рабочий день.
Исчисление срока начинается на следующий рабочий день после дня приема заявления. Выходные и праздничные дни не учитываются.
Указанные сроки — это максимальные пределы, в течение которых Росреестр должен рассмотреть заявление. На практике регистрация может пройти быстрее. Особенно если все оформлено онлайн. Поэтому рекомендуется подавать документы электронно.
Почему отказывают в регистрации ипотеки в Росреестре
Причин для отказа в регистрации несколько. Это могут быть ошибки в документах или предоставление неполного списка бумаг. Также часто встречается неправильное указание регистрационного действия — прекращение ипотечного договора вместо оформления.
Важно также внимательно проверять документы при оплате госпошлины. Часто встречаются ситуации, что в квитанции неправильно указаны реквизиты или сумма.
Регистрация ипотеки в Росреестре и банкротство
Факт регистрации ипотеки при прохождении банкротства важен с точки зрения реализации имущества. Ипотека в процедуре может попасть в конкурсную массу, так как это залог, и банк имеет приоритетное право на возврат долгов. Регистрация поможет доказать права сторон на имущество.
Однако шанс сохранить ипотеку при банкротстве есть. С 2023 года у банкротов есть несколько способов это сделать:
| Реструктуризация долгов | Если у должника есть достаточный уровень дохода, суд может ввести реструктуризацию долгов вместо реализации. Тогда для погашения всех обязательств составляют план на пять лет с более лояльными условиями. Ипотеку оставят, жилье не попадет под реализацию |
| Локальное мировое соглашение с банком |
Этот вариант похож на реструктуризацию, но план составляют только для погашения ипотеки. Остальные кредиторы в процессе не участвуют и не имеют права голоса. Погашать ипотеку таким способом можно с помощью средств третьего лица. Подходит, если платить по ипотеке осталось еще много и долго |
| Полное погашение ипотеки |
В этом случае привлекается третье лицо, которое разово вносит остаток по ипотечному кредиту. Между плательщиком и банкротом заключают договор займа, вернуть деньги нужно в течение трех лет. В противном случае третье лицо может взыскать средства через суд |
Разобраться во всех нюансах банкротства с ипотекой непросто, особенно если делать это самостоятельно. Например, при прохождении процедуры с долгами по потребительскому кредиту с залогом ситуация сложнее. Поэтому рекомендуем заранее обращаться за поддержкой профильного юриста.
Специалист поможет выбрать оптимальный способ сохранения ипотеки и списания остальных долгов. Подобрать лучшего юриста под вашу ситуацию можно с помощью нашего независимого рейтинга.
Часто задаваемые вопросы
Госпошлина не уплачивается, если ипотека возникает в силу закона. Это характерно для случаев приобретения жилья в новостройке с привлечением кредитных средств. Обременение регистрируется автоматически при переходе права собственности без отдельной оплаты.
Проведение любой сделки с такой недвижимостью возможно исключительно с письменного разрешения залогодержателя (банка). Стандартной практикой считается схема перекредитования, при которой средства от покупателя направляются на полное или частичное погашение действующего ипотечного кредита.
Основным и юридически значимым документом считается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Именно она фиксирует факт обременения и его условия. Данные в выписке имеют приоритет над информацией в договоре, так как отражают официально зарегистрированное состояние объекта.
Сохранение жилья возможно. Законодательство предусматривает процедуры, позволяющие избежать реализации объекта, например, реструктуризацию долга или заключение мирового соглашения с банком-кредитором. Окончательное решение принимается судом на основе оценки финансового положения должника и наличия возможностей для продолжения выплат по ипотечному кредиту.
Комментарии
Интересно, а если ипотека по закону возникает (при покупке новостройки), то госпошлину не надо платить? Это же получается большая экономия. Надо уточнить у застройщика.
Я через МФЦ подавал. Да, пришлось один раз съездить, зато все понятно и по шагам. Сотрудник все проверил на месте. Для меня такой способ надежнее, я не очень дружу с техникой.
А кто-нибудь пользовался скидкой на госпошлину при оплате через Госуслуги? Я вот всегда плачу так, получается действительно дешевле. Жаль, что на саму ипотеку скидок нет!))
да, пользуюсь постоянно. 30% — это существенно, особенно для юридических лиц. Вообще, статья полезная, особенно раздел про частые причины отказа. Надо сохранить, чтобы не наступить на те же грабли.
Интересная статья, как раз собираюсь оформлять ипотеку. Никогда не задумывался, что регистрация в Росреестре — это такая важная формальность для защиты и банка, и меня.
Андрей, это не формальность, а необходимость! Мне вот недавно ипотеку регистрировали. Главное — документы проверить сто раз, чтобы из-за какой-нибудь опечатки не получить отказ и не терять время.
Меня больше порадовало, что сейчас можно онлайн подать документы на регистрацию. Не надо сидеть в очередях в МФЦ. Правда, для этого нужна эта самая усиленная электронная подпись, но ее сделать недолго.
А я вот не поняла про банкротство. Получается, если человек стал банкротом, но ипотеку платил исправно, квартиру у него все равно могут забрать?
Ольга, не совсем так. Если ипотека — ваш единственный долг, и вы по ней платите, банкротом вас вряд ли признают. А если есть другие крупные долги, по которым не платите, то да, ипотечная квартира попадет в общую массу для распродажи. Но банк получит свои деньги первым.